坂田和大運哪裡買房好銀行大運板塊(大運附近有啥樓盤)
一：有還是沒有人知道大運村公寓的情形，外面亂不亂，北航的住的和那些小區的有。。。
我住大運村，條件還不錯，最大的缺點是沒有陽臺，晾衣服隻可以在衛生間洗手間或廁所。冬天沒有暖氣，冷！！！倒是不亂，都是學生~
二：目前公寓投資哪裡相對較好呢?
first of all我們要確認購房邏輯，投資不外乎是看以下幾點核心因素
1。條文規劃：哪裡投資的資金多，速度快，哪裡就能房價先行
2。舊改體量：周邊是否具備可持續發展，舊改能不能落地，是否存在開發商不能同意開發的情形
3。人口驅動：人養商業、商業養地、地養房價，有瞭人口基礎就會供需失衡，需求的預期大於供應時，會造成價格的外溢。
4。產業結構：5000月薪的月薪怎麼也許有5w的價格，區域的收益決定瞭未來發展的上限空間。
從內環來看，依據我們的需求隻想關註南山和福田的地段。那麼南頭和西麗都屬於價值窪地，不過南頭的發展過於緩慢，由於留仙洞是16大規劃之一，發展更加迅速。福田的公寓主要就是看地段罷瞭，不好升值的緣故就是周邊舊改無法實施，著重是開發商收到限價的作用與影響開發舊改利潤空間低，不能同意做市區，反而像南山有土地供給，就比較容易進行開發瞭。
從中環來看，隻有佈吉和坂田是價值窪地，紅山和寶中皆有8-10w的價格。不過紅山和寶中實質上都缺少瞭產業。而坂田作為科技園，未來通瞭10號線，加上低價格的優勢，必定 會供需失衡。這時區域價格會進行反補，逐漸持平紅山寶中的價格，所以未來還有很大的升值空間。
從外環來看，隻有大運有較強的吸金能力，沙井、觀瀾都是工業園，就業人群基礎低，地區農民房舊改進度慢。大運的主幹道上已經全面動工瞭，而且龍崗地價便宜，資源多，所以開發商也願意主動獲利開發。大運未來4年內會有4鐵交匯、規劃10所中外合資大學、20w就業的科技人群。
所以目前公寓的投資可以鎖定為西麗片區、坂田片區、大運片區，穩定性的話西麗和坂田較強、租金回報率的話坂田和西麗更高，升值潛力大運更強，不過風險也大。因此可以考慮內環和外環各投資一套，進行市場對沖。
三：佳兆業城市廣場五期的情形?
佳兆業城市廣場此刻已經推出到第6期，其中，第5期為傢宅項目，而目前也隻是處於尾盤清理庫存階段，在售的隻有78平米的戶型；六期項目主要為公寓，戶型也較小。從坂田的客群買房分佈來講，多數坂田的上班族後來都沒有選擇在坂田購房，由於坂田當前沒有適合的新盤且房價較高，性價比很低。從居住的舒適度來講，坂田不如旁邊的大運不錯，大運的定位是未來東部的城市中心。
四：請問龍崗區哪裡更適合投資呢?
first of all我們把此問題拆解成兩部分，第1部分看投資周期，第2部分看投資回報率。
投資周期：從短期來看，龍崗區主要的幾個板塊當中比較有發展潛力的是大運新城和坂田，著重是由於產業提供就業崗位多，地區產值大，剛性需求持續放大。從中期來看的話，著重是看土地庫存量，中期利好的主要有坪地和大運這兩個板塊，無論是土地開發空間還是當前的區域價差，都是利好因素，況且坪地緊鄰大運新城，會受到中心輻射。從長期來看，主要關註人口導入，人口量還是以在城融合的基礎上去衡量，未來最先能夠完成產城融合的還是坂田華為基地和大運新城（國際大學城和科創產業園區），由於區域板塊產業無上限，反觀其他板塊的產業鏈都存在產業上限。
投資回報率：first of all關註區域價差，投資價值窪地回報率會更高，目前坪地、大運、圓山、坂田、平湖這5個板塊，最高價為坂田，離市區近成為早起發展的主力軍無法帶動全區經濟，而且周邊產業園區較少，更加的多的升值是依靠坂田規劃的間接利好。圓山主要以生態居住區為主，並 不是投資區域，坪地受到大運新城的作用與影響，還是有挺好的表現，不過跟平湖較為類似，同樣是間接作用與影響房價上漲，隻有在核心區域板塊房價和輻射板塊出現區域價差時才會拉動輻射板塊上漲。例如大運新城的價格遠遠高於坪地時造成短期需求量刺激上漲，供需失衡房價間接上漲。坂田和大運兩個主核心區存在著明顯的區域價差，平均價格相差瞭1w左右，隨著城市區域化和城郊化，大運的房價會慢慢平行於坂田。
綜合來看，大運在各個時間段的回報率表現都是較為突出的，所以龍崗區考慮投資的話比較推薦的是大運新城板塊。
五：益田大運城邦悅城怎麼樣?好還是不好?值不值得買?
樓盤名稱：東莞益田大運城邦悅城
城市：東莞
樓盤位置：龍崗天安數碼城西側500米左右
產權年限：70年
建築類型：高層，塔樓，
公交線路：主要交通幹線：清林西路、龍平西路、水官高速、北通道
周邊公共交通：地鐵3號線（12號線、16號線規劃中）、398路公交車、855路公交車， 654路公交車。
沿線軌道交通：地鐵3號線（12號線、16號線規劃中）
其他交通方式：自駕路線：
1）羅湖出發，可通過丹平快速---水官高速---北通道---本項目（約20分鐘）；
2）福田、南山出發，可通過南坪快速---水官高速--北通道---本項目（約30分鐘）；
3）寶安出發，可通過機荷高速--水官高速--北通道---本項目；
4）龍崗出發，可通過龍平西路、清林路--本項目（約12分鐘）。
規劃信息：其占地面積為47925、93平方米，容積率，綠化率45%，共0棟樓，停車位地下4812個，地上602個
周邊配套：公園綠化：清林徑森林公園（規劃中）、龍潭公園、餘石嶺公園；
自然景觀：北面是儲水量7三十萬立方米官井頭水庫
都市景觀：龍崗天安數碼城、ALL CITY、中海聖庭酒店；
醫院：龍崗中醫院、龍崗區疾病預防中心、龍崗區衛生監督所、龍崗區人民醫院、龍崗區婦幼保健院、深圳仁安醫院、龍城醫院、慢性病醫院、華僑醫院官井頭分院x09
中小學：龍城小學、清林小學、西埔小學、天健小學、依山郡小學、龍城中學初中部、鎮田學校、雁田小學、東北師大附屬益田小學
幼稚園：東北師大附屬益田幼兒園x09
綜合商場：百安居、天虹商場、福潤超市、順電電器、中心城天虹、國美電器、歲寶百貨、萬佳百貨、世貿百貨、龍城電子市場、益田假日天地
郵局：中國郵政龍城分局
銀行：中國銀行、工商銀行、建設銀行、北京銀行
內部配套：園林景觀：
1。帶有濃鬱lifestyle氛圍，主題雕塑的國際風情商業街。
2。靈動的水景、陣列的喬木、佈置和佈局特色雕塑的入口逸動廣場。
3。蘊含四季花園、韻動廣場、中心主題廣場等各個重要節點位置上的公共空間。
4。分佈於整個園區的各個私密地帶空間，由自然曲線的休閑園路與公共空間相連。
（所載信息僅做參考，最終以售樓處信息為準。）
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六：大運城邦益田金地藝境花園周邊環境怎麼樣?生活便利嗎?
城市：東莞
樓盤名稱：東莞大運城邦益田金地藝境花園
公交線路：留學生創業園站：e5路， m230路， m276路， m280路， m318路， m386路， 高峰專線77號
其他交通方式：1)羅湖區：丹平快速—水官高速—北通道—（清林路輔道出口）—清林路—（右轉調頭）清林路西—本項目
2)福田區：南坪快速/清平高速—水官高速—北通道—（清林路輔道出口）—清林路—（右轉調頭）清林路西—本項目
3)南山區：南坪快速—水官高速—北通道—（清林路輔道出口）—清林路—（右轉調頭）清林路西—本項目
4)龍崗區：龍翔大道—德政路—清林路（向西）—本項目
規劃信息：其占地面積為35128、34平方米，容積率，綠化率30%，共0棟樓，停車位473個，室內泊車位357個，室外泊車位122個
周邊配套：
中小學：龍城高檔中學、龍崗區實驗學校、龍城中學初中部、龍城小學、清林小學
綜合商場：華潤萬傢、龍崗星河cocopark、百安居、天虹商場、福潤超市、順電電器、國美電器、歲寶百貨、世貿百貨
醫院：龍崗中醫院、龍崗區人民醫院、龍崗區婦幼保健院、深圳仁安醫院、龍城醫院
（所載信息僅做參考，最終以售樓處信息為準。）
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