三道紅線什麼時間發佈的紅線銀行規模(三道紅線標準出臺)
一：房企應付賬款超3、5萬億 成為逃避“三道紅線”利器
證券時報記者 羅曼
6月29日，三棵樹(603737，股吧)一則公告稱，本應於今年3月31日到期的商業承兌匯票（簡稱“商票”）出現逾期，並涉及兩傢上市房企，其中一傢逾期票據金額5137、06萬元，另一傢逾期票據金額148、44萬元。隨後逾期金額較大的一傢房企向證券時報記者回應，逾期票據已於今年6月初兌付。
本是一則不起眼的公告，卻再次撕開瞭房企通過商票變相融資的口子。三棵樹的公告中有一個細節與關鍵，公告稱以龍頭房企為主的一線地產商使用票據支付比例提升，從而致使報告期內公司應收票據餘額持續增長。
因為票據支付在資產負債表中計入應付賬款、應付票據科目，展現為公司的無息債務，因此房企通過支付票據不但能替代融資，同時在“三道紅線”監管下，還能降低紅線（凈負債率指標以及短債比指標）。因此，一大批房企紛紛通過增添應付賬款及票據方式調節負債結構，並擴大對上遊供應商的資金占用。
統計數據顯示，20二十四年一季度，上市房企的有息債務（蘊含短期借款、一年內到期非流動負債、長期借款、應付）增速同比為二十四。09%，到20二十四年一季度，這一增速已降至2、5%，有息債務增速呈現明顯下滑趨勢。不過，應付票據及應付賬款卻在大規模增添，截至20二十四年末，上市房企的應付賬款及應付票據規模增至約3、54萬億元。房企“隱形債務”規模的大幅增添致使房企總負債規模不降反升，甚至是房企的償債能力可能被高估。
房企應付賬款及票據金額的快速上升帶來不可忽略的風險。有消息稱yanghang等監管部門已經出手，將試點房企的商票數據納入監控范圍，要求房企將商票數據隨“三道紅線”監測數據每月上報。
證券時報記者就上述消息向yanghang相關部門求證，不過對方稱不作回應。在行業整體偏緊的外部環境下，應付款“隱形債務”的償還必然會作用與影響到企業的流動性，並考驗房企的償債能力和項目的周轉能力。
房企利用票據變相融資
自20二十四年以來，面對房地產市場波動和條文持續調控，特別是20二十四年8月20日監管下發的“三道紅線”條文，房企紛紛開始調整債務結構，優化指標。
證券時報記者統計數據顯示，20二十四年房企商票承兌規模約3667億元，同比增長36、2%，房企商票承兌規模大幅上升。
某地產商上遊供應商告知記者，“目前近60%房企都使用商票進行材料采購、工程款支付等，40%房企不用商票主要由於企業資質太差、流通性低，市場不認。商票支付貫穿整個房地產產業鏈，包括招標、開發建設、采購、設計、銷售等環節。”
今年以來，陷入商票到期未兌付風波的房企為數不少，華夏幸福(600340，股吧)、陽光城(000671，股吧)、實地地產、中梁控股、榮盛發展(002146，股吧)等地產商均出現過商票未能按期兌付的情形。
“房企商票推後幾個月支付事實上在行業裡很正常，不過沒有爆出來。打比方說我們都跟寶能地產合作，有些項目早已經完工，不過款可可以在1年甚至2年後支付，但是最終都是會付。有些工程款需要我們自己墊付，固然利潤被壓得很低，結款周期也很長，不過沒有辦法，還是要合作的。”地產建築材料商老吳告知記者。
三棵樹公告中一個細節與關鍵更是透露出龍頭房企在與供應商的合作關系中通常來講占據主導地位。公告稱，報告期內公司收入增長較多數源出工程墻面漆業務收入增長，而公司應收票據結算基本來自工程墻面漆及裝飾施工業務。公司應收票據餘額與工程地產相關收入具備一定匹配性，主要系報告期內公司地產工程類顧客收入不斷增添，且以中國恒大為主的一線地產商使用票據支付比例提升。
相對於銀行借貸、發行，房企依賴票據即是一種“賒賬”行為，通過擠占上遊供應商資金，緩解自己一身資金周轉壓力，實為變相融資。越強勢的房企在與供應商合作中，越容易實現延期付款。
不過對於商票來講，票據持有人考慮到長期合作，通常來講不會在公開渠道發聲。當房企資金鏈緊張，商票的兌付優先級相比金融類機構要低許多，即債權人的權利其實沒有完全得到保障。記者在采訪過程中獲悉到，商票持票人超過2～3個月未收到款也較正常，房企結款時普遍存在拖延。
據記者統計，目前市場仍有大量地產企業采用商票結算，蘊含萬科、綠地、保利地產(600048，股吧)、碧桂園、融創在內的多達60傢上市房企。商票為啥呢如此受歡迎？
中原地產首席剖析師張大偉向記者剖析，相對於銀行貸款、發債、信托及資管等融資渠道，商票的優勢就在於程序簡單且便捷，無須備案、抵押、中介機構盡職審查等非常繁雜流程，且資金用途靈活。其次，商票是一種特別好的“賒賬”方式，由於商票不占以其在金融機構的授信額度，不計入有息負債，成為降低房企凈負債率以及短債比的一個重要方式。第3，房地產融資條文趨向收緊，從需求端到供給端，銀行借款、、非標等融資渠道持續收窄，票據便成為各大地產企業的主要融資渠道。
於是，攜規模優勢，在上下遊產業鏈掌握話語權的頭部房企，應付票據金額最近幾年以來迅速走高。上海票據交易所數據顯示，20二十四年TOP19房企總體商票承兌餘額達到3355、74億元，較20二十四年增長36、59%，占全國商票承兌總量的9、27%。
“三道紅線”壓頂 房企大騰挪
20二十四年8月20日，居室和城鄉建設部、人民銀行聯合發佈“三道紅線”條文，具體為紅線一：剔除預收款後的資產負債率大於70%。紅線二：凈負債率大於100%。紅線三：短債比小於1倍。依據“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產企業被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。
以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增添5%，即假如“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模以20二十四年6月底為上限，不得增添；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規模年增速不得超過15%。
“三道紅線”的具體算法為：剔除預收款後的資產負債率=（總負債-預收）/（總資產-預收）。紅線2：凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/合並權益。紅線3：短債比=貨幣資金/短期有息債務。
以此可看出，為避開踩線，房企完全有動力調整債務結構，手段之一就是將有息負債挪入應付賬款及票據、其他應付款等無息負債科目，進而減少表內有息負債。簡單理解，就是擴大分子，減小分母，從而降低顯性負債率指標。於是，愈來愈多房企通過增添應付款的方式來緩解資金壓力，實現加經營。
標普信評房地產剖析師劉曉亮對記者預示，“若監管把房企商票納入‘三道紅線’監管范圍，我相信對某些企業的指標會造成還算大的作用與影響。在融資環境趨緊和yiqing尚未結束背景下，房企傾向於用財務手段調整債務結構是應對外部不確定性的一種自然反應，這是可以理解的。並 且，也是為瞭為自己找到更佳的融資渠道。”
較為典型的是某龍頭房企，有息負債去年在最高時曾達8700億元，今年上半年已降至5700多億元，短短一年大幅下降近3000億元，從而完成今年“6月底前有息負債降到5字頭，至少實現一條紅線變綠”的目標。該房企6月30日稱，凈負債率已降至100%以下，實現一條紅線變綠。
不過，該房企的應付賬款及票據最近幾年以來大幅度增添，占整個上市房企應付賬款及票據規模比例達17、5%，特別是其應付票據成為房企規模之最，總負債規模在20二十四年度接近2萬億元。
Wind房地產開發統計口徑數據顯示，20二十四年度上市房企有息債務規模合計7、4萬億元，同比增長17、5%；20二十四年度有息債務規模合計8、2萬億元，同比增長10、8%；20二十四年度有息債務規模合計8、6萬億元，同比增長4、8%。若從單季度數據看，20二十四年一季度上市房企有息債務規模同比增長二十四。09%，到20二十四年一季度，同比增長2、5%。同一報告期內，上市房企的營業收入明顯上漲， 20二十四年一季度同比增長高達112、25%。
數據顯示，在營業收入規模大幅增長的並 且，上市房企的有息債務規模固然仍在上漲，但增速已明顯放緩。並 且，房企應付賬款及票據規模呈現大比例上升趨勢。
記者統計數據顯示，20二十四年度上市房企應付賬款及票據規模合計為2、1萬億元，20二十四年為2、82萬億元，20二十四年度這一規模已達3、54萬億元，同比增速達25、5%。其中恒大最高，達到6217、15億元，同比增長14、1%；其次是碧桂園，達到3893、84億元，同比增長18、25%；萬科達到2962、92億元，同比增長10、5%。
在應付賬款及票據規模大幅增添之下，房企總負債規模不降反升。自20二十四年至20二十四年度，房企總負債規模分別是19萬億元、22、2萬億元、二十四。8萬億元。
從另一角度看，記者統計境內上市100傢房地產樣本企業，20二十四年度存貨周轉率中值為0。32，較20二十四年的0。3略有提升。但同期樣本企業的少數股東權益、長期股權投資和別的應收款中值分別同比增添54、6%、20。4%和21、6%。作為對照，樣本房企總資產中值20二十四年同比僅增長10、2%。
上述數據象征著，樣本房企整體經營效率提升有限，但通過大幅擴大自己一身少數股東權益規模，提升瞭表外項目占比，從而改善並表范圍內的財務。
“盡管房地產開發企業受‘三道紅線’監管要求的作用與影響紛紛降低表內財務，以減少自己一身觸及紅線的數量，不過行業整體改善情況有限。從企業數量上看，100傢樣本房企中65%的企業存在較為明顯的財務運作跡象，這表明采用財務方式降低表內已經成為行業通行的做法。”劉曉亮預示。
警惕房企流動性指標惡化
如上所述，房企通過財務方式降低表內，進而改善“三道紅線”核心指標達到監管要求。Wind數據顯示，上市房企的凈負債率均值的確有所下降。20二十四年度上市房企凈負債率均值為70。5%，20二十四年為93、14%，下降較為明顯。但扣除預收款後的資產負債率均值卻有所上升，從20二十四年的51、59%上升至53、19%。
對此，劉曉亮剖析，債務騰挪也許會讓房企的償債能力被高估，應付款“隱形債務”的償還也會作用與影響到企業流動性，考驗房企的償債能力和項目周轉能力。
值得警惕的是，100傢樣本房企短債比均值出現惡化，從20二十四年的2、33倍下降到去年的1、18倍。短債比的惡化象征著行業流動性壓力有所提升，流通性壓力較大的房企並且也面臨經營和再融資壓力。
具體來看，42%的企業20二十四年末短債比較20二十四年下降，其中有25傢短債比小於1倍，表明這幾個企業的流動性壓力逐漸增大且流動性風險較高。打比方說泰禾集團(000732，股吧)，20二十四年度短債比為0。二十四倍，20二十四年度這一比值下降到0。1倍，華夏幸福短債比從20二十四年的0。63倍下降至20二十四年末的0。28倍。
此外，這幾個企業還展現出存貨周轉率較低和凈負債率較高的特點。
植信投資首席經濟學傢兼研究院院長連平預示，存貨周轉率較低某種程度上象征著房企銷售回款減慢，在嚴控有息負債規模增長的並 且，銷售回款卻不能彌補補充有息負債增速下降，一旦有息負債增速與銷售回款增速同時下降，部分房企面臨資金斷裂的風險較大。
劉曉亮稱，若房企融資環境持續偏緊，流動性風險將成為引發房企信用事件的重要觸發因素。
房企今年信用債
到期償還壓力較大
實際上，自20二十四年以來，房企融資渠道就成瞭監管層重點調控對象。20二十四年“資管新規”出臺以來，非標融資持續收緊，房企融資進一步受限。20二十四年監管打擊“前融”，同時進一步規范地產債、地產美元債發行。20二十四年以來，盡管境內地產債、境外地產美元債出現發行高峰，但募集資金用途卻始終沒有出現實質性放松，並 且，金交所等非標融資渠道被明令禁止，進一步限制瞭部分房企的資金來源。
用數據展現更為直觀。記者統計數據顯示，20二十四年度房企境內發債規模為8700億元，發行隻數929隻，凈融資額達7985億元。然而，自20二十四年8月到現在年7月15日，房企已經連續10個月凈融資為負值。今年以來，房企境內信用債凈融資為-2907億元。
境外債方面，20二十四年以來房企海外發債規模不斷上升，20二十四年規模達800億元美元（折合人民幣5200億元）高峰。同年7月9日，發改委發佈778號文（文件全稱《國傢發展改革委關於推進房地產企業發行外債申請備案登記管理改革的通知》），房地產企業發行境外債隻能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，疊加yiqing沖擊作用與影響，20二十四年房企海外發債規模明顯縮減至643億美元。今年一季度，地產美元債凈增量為72億美元，較20二十四年一季度和20二十四年一季度分別大幅下降65%和72%，今年以來房企海外發債有5個月凈融資額為負，累計凈融資-55、46億美元。
更難的是，房企還將在今年迎來償債高峰期，流動資金緊張可想而知。
Wind數據顯示，20二十四年房企境內信用債總償還量（蘊含瞭到期償還量、提前兌付量、回售量）規模創歷史新高。截至7月15日，房企境內信用債到期償還量已經達到6467、37億元，相比20二十四年增添1265億元。全年總償還量規模約為7217億元，相比20二十四年增添814億元，關系到期826隻，到期償還壓力較大。
這僅是境內信用債到期規模，20二十四年同樣也是房企海外債到期高峰期。數據顯示，截至7月15日，海外債到期規模達到367美元（約人民幣二十四96億元），全年到期規模達到583億美元（約人民幣3797億元），涉及207隻。即，今年到期的境內外規模合計達到人民幣109二十四億元。
在償債壓力疊加嚴控有息負債增速的背景下，房地產金融風險不容小覷。在防范破解金融風險和中间位置高層數次強調“房住不炒”、“不將房地產作為短期刺激經濟手段”的背景下，房企高經營將難以持續。
視覺中國/供圖 數據來源：Wind 本版制表：羅曼
二：何為水資源治理的三條紅線?
據水利改革發展的新形勢新要求，在系統匯總我國水資源管理實踐經驗的基礎上，2011年中间位置1號文件和中间位置水利工作會議明確要求實行最嚴格水資源管理制度，確立水資源開發利用控制、用水效率控制和水功能區限制納污“三條紅線”，從制度上推動經濟社會發展與水資源水環境承載能力相適應。針對中间位置關於水資源治理的戰略決策，國務院發佈瞭《關於實行最嚴格水資源管理制度的建議》，作出全面部署和具體安排。這是指導當前和今後一個時期我國水資源工作的綱領性文件。對於解決我國復雜的水資源水環境問題，實現經濟社會的可持續發展具有深遠意義和重要作用與影響。該文件共分5章、20條，明確提出瞭實行最嚴格水資源管理制度的指導思想、基本原則、目標任務、管理措施和保障措施。主要內容概括來說，就是確定“三條紅線”，實施“四項制度”。
“三條紅線”：一是確立水資源開發利用控制紅線，到2030年全國用水總量控制在7000億立方米以內。二是確立用水效率控制紅線，到2030年用水效率達到或接近世界先進水平，萬元工業增添值用水量降低到40立方米以下，農田灌溉水有效利用系數提高到0。6以上。三是確立水功能區限制納污紅線，到2030年主要污染物入河湖總量控制在水功能區納污能力范圍之內，水功能區水質達標率提高到95%以上。為實現上述紅線目標，進一步明確瞭20二十四年和20二十四年水資源治理的階段性目標。
三：房產三條紅線具體解釋是什麼?
房地產三條紅線是為瞭限制房地產行業風險的一條條文。若未達標，監管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制。
繼20二十四年8月提出針對房地產行業的“三道紅線”新規後，國傢相繼對銀行貸款、境內外債融資以及信托融資等主要融資渠道進行瞭全方位嚴格管控。在此環境下，各大房企頭上的“緊箍咒”持續加緊，紛紛采取動作主動降負債，對比各大房企近期發佈的有關數據，三道紅線下房企的各項指標正在悄然變化。
買房註意和提防問題與事項
房價居高不下，買房可不是兒戲，於是，初次置業者在買房前學習瞭解一些房地產基礎知識是必需的。對於房地產這個對售購雙方來說信息不對稱的商場，消費者主動縮小信息差距，總會減少盲目購買或者上當購買的機會。
購房時，有的公司對一次xingjiao費的優惠很大，有的達到瞭5%以上，這的的確確是一筆不小的花費。購現不妨為之，購期房則要謹慎小心瞭。假如一次xingjiao費，到時開發商不能按時交房，購房者去要求賠償，幾乎難以奏效。假如錢未一次交清，則可憑未付餘款去交涉，購房者便由被動變主動瞭。
四：三道紅線標準及計算公式是什麼?
三道紅線標準及計算公式如下：
1。三道紅線計算標準
剔除預收款後的資產負債率大於70%。
凈負債率大於100%。
短債比小於1倍。
2。三道紅線計算公式
紅線一指標：剔除預收款後的資產負債率=（總負債-預收）/（總資產-預收）。
紅線二指標：凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/合並權益。
紅線三指標：短債比=貨幣資金/短期有息債務。
三道紅線由來：
20二十四年的末尾一天，yanghang、銀保監會聯合發佈《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知（銀發〔20二十四〕322號）》，啟動對銀行差異化的房貸“五分檔”控制模式。“三道紅線”控制資產端，房貸“五分檔”控制資金端。
資產端和資金端“雙管齊下”，資金違規、過度流入地產的問題有望解決，房價快速上漲、樓市大起大落將成為歷史。這次房貸“五分檔”，與針對房企融資的“三道紅線”的邏輯，完全一致。
五：三道紅線條文是什麼
經常提到的“三道紅線”，就是yanghang和住建部將限制開發商融資的條文，將於20二十四年1月1日起全行業推行。簡單來說，yanghang父親對開發商們說，“你們這群人欠俺的錢和滾雪球一樣難還清，再想借錢，得按俺的規矩來。
“三道紅線”是針對所有的開發商劃出的三個標準，分別為：1。剔除預收款後的資產負債率大於70%;2。凈負債率大於100%;3。短債比小於一、
假如有房企全部踩中瞭這“三道紅線”，那將被歸為紅色檔，其後果就是有息負債規模不得增添。
假如隻踩中“兩道紅線”，則將被歸為橙色檔，有息負債規模年增速不得超過5%。
假如隻踩中“一道紅線”，那麼這樣就被歸為黃色檔，有息債務規模年增速將擴寬至10%。對於一道都沒踩中的房企，則被歸為綠色檔，有息債務規模年增速可放寬至15%。
依照這三個標準，由圖可以看出，融創、恒大、綠地、華夏融信、中梁、綠城、美的、金茂、陽光城、金科、榮盛、奧園、雅居樂、藍光、正榮、旭輝、世茂、碧桂園、萬科、新城、建業等房企處在瞭比較危險的邊緣。
對此，業內人士認為，在“三道紅線”這一新規則之下，房企接著下面將難以通過舉債擴大規模，不少房企的債務償還，也不能靠舉債進行，隻能依賴銷售回款。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，綠檔內企業自己一身財務數據是出色健康的，後續面臨監管可能性不大，企業能夠繼續保持現有戰略推進。
“紅檔內企業後續面臨條文監管可能性大，融資方面會有所限制，既有戰略擴張則需調整，要降低風險融資。更重要的是，有也許會作用與影響這幾個企業同其他房企的合作。”
“該條文實質上是長效機制的具體展現，亦即對重點房地產企業的資金監測和融資管理規則，可以理解為開啟瞭保證房企後續既可以做好業績，也可以穩定發展的路徑，展現瞭房住不炒的理念。”
回歸到合肥市場，“三道紅線”的條文對合肥樓市最大的作用與影響應該還是在土拍層面，部分開發商拿地可能十分謹慎，要精打細算，把有限的資金用在利益最大的地方。
六：yanghang三條紅線有什麼含義
經常提到的“三條紅線”，就是yanghang和住建部將限制開發商融資的條文，於20二十四年1月1日起全行業推行。
三條紅線的具體為：
（一）剔除預收款後的資產負債率不超過百分內之七十
（二）凈容負債率不超過百分之百；
（三）短債比不小於一。
三條紅線房地產指的是監管層收緊房企融資較為清晰的三條標準，要求控制房地產行業的有息債務增長，並設置瞭三條紅線。紅線一是剔除預收款的資產負債率不得大於70%，紅線二是凈負債率不得大於100%，紅線三是短債比不得小於1倍。
三條紅線著重是為瞭剔除資本金因素，基建投資中蘊含預算內資金，地產投資中包括公司自有資金和預收款。