房屋直簽改名靠不靠譜呀五行生辰八字房屋(在線算姻緣免費大師)
商品房買賣合同的“直更名”
商品房買賣合同“直更名”，通常是指尚未取得房屋不動產權證的商品房，前一手買受人將房屋轉讓給後一手買受人，通過開發商把前一手買受人簽訂的商品房買賣合同註銷，緊接著由後一手買受人跟開發商重新簽訂一份商品房買賣合同。采取這種方式，可以避開二手房交易產生契稅、增值稅和個人所得稅等過戶費。
1。預售商品房的轉讓須已竣工且取得房屋所有權證，但未竣工且未取得產權證的房子，法律沒有明確規定該轉讓行為無效。
《房地產管理法》45條規定：商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。
《建設部 發展改革委 財政部 國土資源部 人民銀行 稅務總局 銀監會關於做好穩定居室價格工作的建議》規定：依據《中華人民城市房地產管理法》有關規定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案，防范私下交易行為。換言之，預售商品房的轉讓，需已竣工且取得房屋所有權證。不過，針對未竣工且未取得產權證的房子，法律沒有明確規定該轉讓行為無效。這裡需須留意的是，七部委的建議並不是國務院規定。
2。“直更名”需取得開發商同意
《合同法》77條：局中人協商一致，可以變更合同。法律、行政法規規定變更合同應當辦理批準、登記等手續的，按照其規定。
《合同法》88條：局中人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一並轉讓給第3人。
商品房買賣合同更名的實質是合同主體的變更，即合同法上規定的合同一方將其在合同中的權利和義務一並轉讓。辦理商品房買賣合同更名務 必要征得開發商的同意和配合。實際操作中，購房者與開發商提出申請撤銷網簽購房合同的預告登記手續，還需等待房管部門審批通過、回收作廢的購房合同、撤銷預告登記，緊接著開發商才能與新購房者簽訂購房合同。
3。拆遷安置房的房票轉讓，是雙方真實意思預示，合法有效，價格可高於開發商售價
4。未能完成商品房買賣合同中的“直更名”，但雙方在轉讓協議中約定取得房屋不動產證後辦理房屋過戶登記手續的，該約定合法有效
5。房屋轉讓協議系雙方協議，為第3方開發商設立“直更名”義務不產生管束力。開發商不予配合“直更名”，且轉讓雙方未達到完成其他協議的，房屋轉讓協議因履行不能而解除
6。開發商根據仲裁配合買受人以“直更名”方式辦理購房合同權利義務轉移的，根據房屋“直更名”的原則和實踐慣例，開發商應收的房子價款金額不應發生減損
一手合同更名房敢買嗎
冷靜下來吧，也就3個月時間，這類事我也碰到過，本人天蠍男，時間久瞭就看淡瞭，回過頭來看看如今的狀況，就覺得太傻瞭，不值得，沒有深愛過，不必太執著
買房直接更名避稅可以嗎?這樣操作有啥風險?
直接更名有兩種操作方法：
1。賣方在還沒有辦理產權證前將房子賣掉，再在辦理產權證時直接把買方之名字作為房子的共有人加上去（誠然，這需要找房產交易中心的內部人員私下操作，由於除夫妻關系外是不能隨便加共有人的），並註明買方占有該房產99%的份額。等產權證辦下後，賣方再把其所有的1%賣給買方，這樣房產最終變到買方的名下，且僅需繳納這1%的份額所產生的增值稅和個人所得稅，數額與原來的總房價相比低出不少，能省一大筆錢。
2。以上更名針對的是已經鑒證過的商品房，還有一種就是針對那些還沒有進行合同鑒證的房屋，這種更名的風險還算大。分為下面2種：
①開發商網上不備案的房源，普通情況是開發商以內部員工名義、或內部關系搞內部預訂，其中內部認購的都是交瞭定金後簽協議的。對於這類“更名房”，購房者務必要看清合同，不要將錢直接打到“房東”的賬戶，而要由“房東”陪同到開發商處現場交款，並進行更名，將原合同作廢。
②個別購房者交瞭首付，開發商完成瞭網上備案，但沒有實質簽訂購房合同、完成交易的。需要開發商到房產中心去過瞭一系列手續撤銷備案，緊接著才能更名。購房者交易中務必要分辨清楚，警惕人財兩空。在這個操作當中，房主很有可能之前買房是一個價格，不過賣房時卻是另外一個價格瞭，房主賺取的就是前後產生的差價。
但因為這兩種購房方式都沒有進行網簽，因此在與下傢交易的時刻，房子根本上仍然是一手房。假如合同已備案，則無法更名。#直接更名有哪些操作風險？
直接更名真的能減免各式稅費，省出很多錢來。但事實上直接更名的操作很不規范，並且不確定因素也許多，所以風險極大，建議買賣雙方最好別采取這種方式來過戶。
1。賣方辦產權證時把買方名字加上去這是不符合規范的，所以隻有找關系才能辦到，但中介會要求買賣雙方拿出一兩萬元的手續費去辦事。但最後會出現名字加不上去，可中介卻說錢已花瞭，而發生爭吵的情形。
2。當買方名字加上後，需買賣雙方到場將1%的份額賣給買方。在這個環節上，有的時候會出現一方感覺吃虧瞭不願去辦理手續，這是很危險的。雙方經常會在這個環節上發生激烈爭吵，最後一方不得不作出讓步，尤其是買方風險很大，由於房屋的產權證跟房子都不完全是買方的，所以最後讓步的常常都是買方。
3。這種方式在銀行是無法貸款的，一些小中介為瞭收取傭金以及找關系的開支，跟買方承諾可以貸款，但最後貸不瞭款，買方就則非常被動。有的時候經過努力固然能貸下來，也隻能貸到消費貸款，利率卻會比一般貸款高2％，甚至更高。
4。以這種方式過戶，當雙方產生分歧而不可協調時，想通過法律途徑解決比較困難，由於從整個程序看不出是買賣交易。
上面的內容，僅做參考，希望能幫到您。感謝您對看房網的鼓勵，祝您購房愉快！！！
中介給我推薦一個二手房說包合同更名請問有風險嗎
有風險，需要謹慎，在購買二手房查看清楚以下幾部分就不太擅長有大問題出現。
核實產權是否清晰:賣方務必是房子的所有人，通過查驗產權證和產權人身份證核實，確認無誤即可。
核實房屋狀況：在看房的時刻從以下幾個方面入手瞭解： 房屋建築狀況、房屋小區狀況、房屋權利情況。這幾個情況的核實，能夠起到好作用的你控制好交易的實際成本和風險。
明確交易流程：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給首付款、過戶、交房、給餘款幾大步驟。這些步驟需須留意：保留好交易的證據、過戶是務必要房產證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清瞭物業費、水電煤氣費。
明確違約責任：和賣方要確定嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單容易的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情形狀況出現時，一方拖延或拒絕履行合同的情況時有發生。
怎麼測本人的用神，最準的四柱用神查詢
怎麼測本人的用神
卦有，爻有六親。六親分占，各自為用。世爻給自己之身，喜用神為測事之用。假如測本人吉兇，取世爻為喜用神。
爸媽爻：如問爸媽之事，以卦中爸媽為喜用神。凡與爸媽同輩者，如叔伯、老師、嶽爸媽、、幹爸媽、、主人等，都以爸媽爻為喜用神。又測天地城池、墻垣、傢宅、交通工具、衣物、雨具、佈匹、 、圖書館、書店、文書等，也都以爸媽爻為喜用神。
官爻：凡測功名、求官、、上師、、神、女測婚、妻測夫，都以官爻為喜用神。測亂臣、盜賊、怪異之事，以及猶疑、疾病、屍首，也以官爻為喜用神。
兄弟爻：凡問兄弟姐妹、堂兄妹、表兄妹、結拜兄弟、同輩知己朋友等，都以兄弟爻為喜用神。
妻財爻：凡是老婆、兄嫂弟媳、保姆等，都以妻財爻為喜用神。測貨物財寶、金銀倉庫、錢糧以及一切使用之物體器皿，也都以妻財爻為喜用神。
子孫爻：凡屬兒女之輩者，都稱子孫。如女婿、侄子、外甥、徒弟、醫生醫藥、僧道、士兵等，都以子孫爻為喜用神。測六畜也以子孫爻為喜用神。
假如卦無喜用神，可借伏神為喜用神。
假如喜用神兩現，可按以下原則定喜用神：
舍其休囚，而用旺相；舍其靜爻，而用動爻；舍其月破，而用不破；舍其旬空，而用不空；舍其破傷，而用不傷。假如以上原就不可以滿足，則用臨世爻、應爻者，或靠近世爻者。
預測推算行人，假如行人不在六親之列者，可取應爻為喜用神。
上面便是與怎麼測本人的用神有關的內容，是關於用神的共享。看完最準的四柱用神查詢後，希望這幫助到大傢！！！
詳細解讀:生辰四柱喜喜用神是什麼?
在 風水命理 中，生辰八字是一個人出生以後十分重要的信息，涉及到一個人以後的命數。用神是生辰八字術語中喜神和喜用神的合稱呼。
可是，用神究竟是什麼呢？一起隨我來看一下吧！！！
四柱喜喜用神詳細解讀
用神，為中國傳統四柱八字預測推算術中專用術語，共蘊含喜神、喜用神、忌神、仇神、閑神、救神等。這幾個術語隻是為瞭方面命運格局剖析，並無實質意義。其核心還在於陰陽五行的生克制化，克刑害沖等一般原理上。命局中有“不及”和“太過”等情形狀況，稱作“病”，而“喜用神”正所謂針對不同的“病”所下的“藥”。“喜神”那麼是對“喜用神”可以起到生扶作用的陰陽五行元素。
用神對五行平衡和陰陽調和最有作用
大傢都清楚五行有相克相生的關系。怎樣才叫五行平衡呢？傳統推測中多以日柱天幹為主。將五行分為同類（相生）和異類（相克），看五行為否平衡。此處的五行權重測算-水木金火土還要與幹支關聯。例如同樣是水木金火土，對應的幹支所相應的月令不同其強度也是不一樣的。由此計算出的需要補足五行其實就是對 命運運勢與運氣具有深刻作用與影響的是八字命局中的用神。用神對命局的五行平衡和陰陽調和最有作用。