三道紅線下的房企紅線融資三道(20二十四年三道紅線房企)
消息稱yanghang將“三道紅線”試點房企商票納入監控范圍
6月30日，據財聯社報道，yanghang已將“三道紅線”試點房企商票數據納入其監控范圍，要求相關房企將商票數據隨“三道紅線”監測數據每月上報。
早在20二十四年8月，監管部門為控制房地產企業有息負債規模，對重點房企按“紅-橙-黃-綠”四檔融資管理，並設置瞭“三道紅線”，具體為剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；短債比小於1倍。
“三道紅線”試點房企，分別為碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城，這幾個試點房企須在20二十四年6月30日前完成降負債目標。
市場有看法認為，目前商票數據暫未被納入“三道紅線”計算指標，不排除未來被納入計算的可能性。然而，同策研究院研究總監宋紅衛則對《投資者網》剖析預示：“商票屬於供應鏈融資范圍，這個是國傢目前條文支持的方向。未來，從票據屬性來看，不會進入三道紅線的限制范圍，隻能是向更為基準化，規范化的方向發展。”
房企商票規模提升
IPG中國首席經濟學傢柏文喜對《投資者網》預示：“三道紅線監管新規大大壓縮瞭房企的債權融資空間，迫使房企利用企業自己一身信用大量開據商業承兌匯票來向產業鏈上下遊進行變相的債權融資，將企業資金鏈及運營風險向相關企業轉移。”
“現在已然顯現瞭不少房企商票違約問題，部分企業的商票存量已經超過2000億，假如不將之及時納入監管范圍，則有可能致使市場整體信用風險提升與失控，引發宏觀經濟運行的風險。”柏文喜認為：“這是yanghang將‘三道紅線’試點房企商票數據納入其監控范圍，要求相關房企將商票數據每月上報的主要原因，而且未來整個房企的商票數據或許也會納入‘三道紅線’計算指標。”
什麼是商票？商票需基於真實的貿易活動，持票人可持有至到期由承兌人兌付，也可在到期前背書轉讓或向銀行貼現。因為商票具有無因性，最近幾年以來融資屬性逐漸增強。商票融資主要有商票貼現與質押、民間資本買斷、網絡票據平臺、票據資產證券化、標準化票據五種融資方式。
宋紅衛對《投資者網》剖析預示：“房地產商票融資近兩年發展勇猛，尤其三道紅線之後，因為票據融資可不計入有息債務（票據融資在負債表中計入應付賬款、應付票據），所以房企對於商票融資的傾向趨強。”
與此並 且，在宋紅衛看來，“因為票據融資具有天然的優勢，打比方說門檻低，操作方便，流動性也比較強，並 且，商票融資目前沒有納入監管，不用進入yanghang征信系統，房企商票融資規模已經達到千億規模以上，同時又呈現快速增長的態勢。”
最近幾年以來隨著融資條文不斷收緊，房企商票承兌規模總體上呈井噴式增長。據上海票據交易所統計，20二十四年TOP19房企總體商票承兌餘額達到3355、74億元，較20二十四年增長36、59%，占全國商票承兌總量的9、27%。
對房企作用與影響幾何？
最近幾年以來，在三道紅線、債務到期高峰期來臨等壓力下，房企紛紛開啟瞭降降負債。從全口徑而言，房企負債，既包括有息負債，也包括無息負債，而商票則屬於無息負債領域。在房企降負債的過程中，部分房企有息負債有所下降，但無息負債卻增添瞭。安信證券數據顯示，20二十四年末TOP50房企應付票據規模為4013、5億，同比大增33、8%。
廣東省居室條文研究中心首席研究員李宇嘉對《投資者網》預示：“房企降降負債是以無息負債增添為代價的。經常提到的無息負債，就是開發商對上下遊供應商的欠款，表此刻與總包結算周期的拉長，並以商業票據的形式，形成對上下遊的負債，即經常提到的商業承兌匯票。”
在李宇嘉看來，以商票的形式，拖欠供應商的貨款，是部分房企變相的融資形式。這種融資形式，在過去比較少，但近期明顯增添，主要原因是三道紅線壓頂、償債周期到來。此外，房企在產業鏈中處於強勢地位，形成瞭對上下遊貨款和購買服務的拖欠。這種拖欠積累到一定程度的時刻也許會形成三角債、農民工討薪、工地停工等社會問題。加強商票監管，能夠切實降低房企的率，穩定整個行業的水平。
克而瑞證券地產首席剖析師孫楊對《投資者網》表達瞭一樣的看法：“把商票納入監控後，監管部門對房企的隱性負債要求更高，簡單來說，房企開具商票，延後半年或一年的時間去來償還這筆債務，等同於是再融資，若到期後房企無力兌現，產業鏈供應商就會出現資金鏈壓力，進而致使整個房地產產業的系統性風險。把商票納入監控，等同於進一步收緊瞭房企隱性負債，促進房企融資更加規范，也可以理解為房企進一步降。”
柏文喜認為：“房企商票納入監控，一方面，房企利用自己一身信用進行債權融資、商票融資等系列活動會受到監管和一定限制，並且也給房企的流動性帶來一定壓力，反過來，也可以促使房企盡快地將財務指標回歸到穩健運行的區間以內。對於一些不能及時調整的房企，也也許會出現暴雷，若債權融資、票據融資受限，那不如就有可能出現商票違約，甚至是銀行貸款違約以及信用債違約問題等”。
“將房企商票納入監控，等同於給房企票據融資帶上‘緊箍咒’。”上海中原地產市場剖析師盧文曦對《投資者網》剖析：“‘三道紅線’疊加商票監控，房企需要在范圍內降，融資或許受限，公司的資金鏈將主要以自己一身回血為主。”
金融監管日趨完善
6月29日，三棵樹（603737、SH）公告稱，20二十四年第1季度，因下遊顧客資金周轉困難，公司應收票據出現逾期情形，截至20二十四年3月31日，公司應收票據逾期金額共計5363、72萬元。實際上，今年以來，數個房企出現商票未能按期兌付現象。
宋紅衛認為，房企商票融資屬於非標融資，目前市場不規范，存在中間商虛增額度等現象，亦有房企因此而拒付商票的違約事件，於是，不斷規范房企融資，整頓商票市場融資是金融監管核心目標所在。在宋紅衛看來，將商票納入監控，是金融監管部門完善自己視線的事情，並 不是針對房企融資限制。
中原地產首席剖析師張大偉則認為監控商票是打補丁的一個表態，代表著調控嚴格的趨勢。“不過，目前隻是進行商票監控，並且不是行業全覆蓋、也無紅線規定，商票納入監控對房企有作用與影響，但作用與影響有限。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《投資者網》預示，商票違約的風險，事實上商品的違約，對於金融市場有很大的沖擊，而且對於房企本身亦有許多作用與影響。若不進行整頓，那麼商票本身並且容易引起企業的金融風險，最終形成許多負面作用與影響。
嚴躍進認為，此次商票的監管具有積極意義，充分說明三道紅線的監管范圍在擴圍，預計後續能有幾方面改革：第1、商票的規模和運行情況會有較大的監管，成為房企融資端需要關註的內容。第2、部分房企後續發行商票的成本會加大，包括發行利率、貼現率等，進而作用與影響商票使用的成本。第3、房企需要積極梳理內部的融資工具，對於潛在有風險的融資工具應該積極叫停。
地產江湖大變局:三道紅線之下，誰興誰衰?
對於許多地產老板來講，這個秋天有點冷！！！
之所以感覺冷，是由於監管層面的“三道紅線”如泰山般壓頂。
對於“三道紅線”，相信大傢早已有所耳聞：
紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；
紅線2：凈負債率大於100%；
紅線3：短債比小於1、0倍。
假如三道紅線全部命裡，隻能借新還舊，不能新增負債。
踩中兩條，有息負債規模年增速不得超過 5%；
踩中一條，增速不得超過 10%；
一條未中，不得超過 15%。
從最初的傳聞，到逐步被證實，三道紅線的最終落地好像已無法倒逆轉。
而一旦三道紅線落地， 房地產 行業的新時代或將就此開啟。
行業大洗牌、大分化或不可避開
我們先來看一張圖，這是某機構根據“三道紅線”標準制作的各大房企的踩線情況。
如上表所示：真真正正滿足監管紅線要求，亦即三道紅線一條都沒踩的隻有少數幾個，典型如 華潤、中海、保利、龍湖、金地和濱江。
有人統計，目前百強房企中的61傢上市房企，踩瞭一條以上紅線的就有48傢， 接近80%。
挺觸目驚心的吧。
這其實也就是說是中國房地產上半場的真實寫照： 高、高負債，拼命跑馬圈地做規模。
這個時代的特征可以歸結為一句話：撐死膽大的，餓死膽小的。
因 此，這幾個年，我們經常看見，忽然之間，就跑出幾匹黑馬，今年剛過百億，就喊出瞭明年沖千億。
當然瞭，你也不可以說這幾個房企不出色，終究，裡邊 的許多人都是上半場的大贏傢。
問題是，上半場的遊戲規則在下半場註定是玩不通的，打比方說“三道紅線”的泰山壓頂。
許多人問，這三條紅線象征著什麼？
答案其實也就是說相對簡單：
1。這可能是房地產上下半場的真真正正分水嶺：那個依靠高野蠻擴張，撐死膽大的，餓死膽小的時代再也沒有瞭。
2。房企間大分化時代正式到來：部分負債高的巨頭承壓，增速會放緩甚至大幅下滑，中小房企特別是小型房企再無逆襲機會。
3。穩健型的房企們，將獲得豐厚回報。
再來看看這一張表。
這是以今年中報為標準，並結合“三道監管”紅線，對頭部房企幾個財務指標的梳理。
在這一張表上，非常清晰的展現瞭這麼幾個特點：
1。大部分大型房企的財務狀況良好，負債率也相對可控。
2。央企表現更為出色，打比方說中海地產今年上半年的凈利潤超過瞭200億，甩開瞭其他房企一大截，華潤置地和保利地產(600048，股吧)的凈利潤也都沖破瞭百億大關。
3。綜合實力強的房企盈利能力更突出。
在前10強房企中，隻有華潤，中海的凈利潤率超過20%，超出其他十強房企一大截。
這兩傢房企有一個共同點，在商業地產范疇優勢明顯，其中，華潤是商業地產范疇絕對的老大，20二十四年商業地產板塊的營收超過瞭100億， 有著“ 寫字樓 之王”之稱的中海緊隨其後。
之所以把這兩張表放在一起，是由於這一張表大體代表著房地產上下半場兩個時代：
踩中“三道紅線”的大部分都是上半場的大贏傢，至少在規模上如此；
“三道紅線”之外的穩健型房企在下半場擁有更佳的未來。
房地產運行規則變瞭嗎？
其實也就是說，監管層擬定的“三道紅線”隱含著地產下半場的運行邏輯：
1。要控制發展速度，註重增長質量；
2。不要再寄望於高，要憑借自己造血；
3。不要再野蠻生長，要靠精細化管理；
可是，趨勢之下，哪些房企可以在下半場勝出？我想大體的邏輯應該有這麼幾條：
1。一定的規模。
這個鐵律在地產下半場仍舊管用，有規模不肯定有用，但沒有規模是萬萬不行的。
2。良好的盈利能力
簡單一句話，不賺money的都是耍流氓。
3。良好的財務結構。
這是本次監管的重點，再怎麼強調也不為過。
4。良好的佈陣與佈局，得一二線者得天下。
未來的房地產市場將是一個大分化的商場，一二線城市高 房價 與三四線城市高庫存並存。
未來，在人口、資金持續流入的一二線城市、在的北邊上廣深為核心的大多數市圈內， 樓市 還將持續繁榮，而絕大都三四線城市將被遺忘。
5。強大的產品力。
地產下半場，既是戰略的競爭角逐，也是產品的競爭角逐。
6。相關多元的綜合實力。
未來的房企會分化為兩類，一是平臺型的巨無霸，二是機會主義者的小型房企。
以萬科、中海、保利為例，經常提到的平臺型房企，就是除瞭 傢宅 開發之外，寫字樓、購物中心、酒店、長租 公寓 、養老、教導等眾多業態都必須會，而且做得好。
7。獨一無二的競爭角逐力。
在地產下半場，每個活得好的公司，皆會有自己獨一無二的競爭角逐力，打比方說碧桂園強於三四線，而中海則有獨一無二的城市更新能力，有強大的大項目運作能力。
8。出色的掌舵者和強大的團隊。
這個不做論述，由於這是常識。
哪些房企能打跑贏？
許多人問，地產下半場到底哪些企業能勝出？哪些企業又將衰落。
其實也就是說任何預測推算皆有點像算命，我們能做的隻能是根據上面的邏輯，給出瞭大體靠譜的評級。
五星：
中海、保利、萬科
中海或許是地產下半場最具想象力的地產公司。
核心看點在於，中海的盈利能力一直是一騎絕塵的，是今年上半年唯一一個凈利潤沖破200億的公司，甩開第2名一大截。
另外，中海的逆勢加速能力也是其他房企無法比擬的。
數據顯示，今年上半年的前十強中，銷售正增長的隻有中海和恒大。而在過去的20二十四、20二十四年中海的銷售增速分別是29、8%、25、2%，也超出前10強一大截。
中海第3大優勢是其商業地產板塊的低調崛起，綜合實力已僅次於華潤。
重點是， 中海還有行業內最有利的財務結構，最低的融資成本，最高的國際信用評級。
保利地產和中海一樣，綜合實力強勁，不管是規模、利潤還是對負債的控制都是頂級的，而且自20二十四年提出“不動產生態發展平臺”戰略後，保利的相關多元化亦有聲有色。
萬科貴為多年的老大，這次踩中瞭三道紅線中的一道，但整體作用與影響不大，綜合實力也沒得說。
相比於中海來講，萬科的綜合盈利還有待提高。打比方說，今年上半年萬科的凈利率隻有8、5%。
恒大禦龍天峰
在售參考價格： 價格 8200-8900 元/㎡
樓盤 地址： 常德市 武陵區 常德大道與紫緣路交匯處
樓盤電話： 400-818-0066 轉 065540
楊德龍:三道紅線之下 房企之間將加速分化
20二十四年的下半程，“房住不炒”的總基調下，“融資新規”的出現，讓資本屬性超強的地產行業迎來瞭持續而強烈的變革。
“三道紅線”劍指房企的負債率等核心指標，相比較供給側或者需求端的調控條文，給 房地產 企業帶來更加直接的作用與影響。房地產行業生態環境發生瞭如何的變化？房企又應該怎樣切實的去應對監管條文帶來的新變化?
在前海開源基金首席經濟學傢楊德龍看來， “三道紅線”下，有80%的房企可能踩線，完全不踩線的房企不多，這象征著未來房地產融資增速必然會大幅下降，房地產投資增速也會進一步下降，對於房地產開發沖擊較大，尤其是率特別高的房企。
01
遊戲規則生變
“三道紅線”監管新規出臺後，房地產行業整體預期回穩，以往增大量囤地、賺取 房價 快速上漲的經營邏輯被徹底打破，房地產行業金融屬性弱化而制造業屬性強化。
楊德龍預示， 從行業競爭角逐格局來看，房地產開發企業的核心競爭角逐優勢將從拿地能力到融資能力、管控能力過渡。 “率高、債務負擔比較重的房企碰到的問題還算大，以後機會會更加傾向於財務狀況較佳、流相對較好、負債率相對有些低的企業，行業中的優質龍頭房企能夠持續跑贏行業，實現集中度的提升。”在楊德龍看來，未來就是個優勝劣汰的過程，房企之間將加速分化，曾過度擴張、過度加房企將面臨倒閉的危機危難。
也於是，楊德龍特別提到，高負債的房企此刻已經到瞭必須“踩剎車”的關頭。 “以往房地產的調控高壓下，其實也就是說融資就已經很不容易，此刻又帶上三道紅線的‘緊箍’，多數房企踩線，新增的有息負債則非常有限，最高一年隻能增長15%，有的房企不但不能增長有息負債規模，更加的重要的是，當務之急還要償債，企業流緊張程度可想而知。”
楊德龍提到，萬科早在20二十四年喊出活下去的口號，就是未雨綢繆的表現，彼時，房企就意識到房地產寒冬即將到來，越早促銷售抓回款的房企在新遊戲規則之下安全性越高，也越具備主動性。
02
加速回籠資金是當務之急
融資環境的收緊直接致使房企股權轉讓信息暴增。依據北京產權交易所的公開信息，11月上半旬，房地產行業產權轉讓項目達18個，等同於今年前10個月的總和。
對此， 楊德龍稱，出售部分資產是房企回籠資金最快速的方式方法之一。 並 且，他也提到，假如是企業資金鏈出瞭問題，房企項目和股權的轉讓很有或許是打折出售，“未來項目轉讓案例會增多，這其實也就是說是行業的一種兼並重組，常常在行業低迷的時刻，就會出現這樣的狀況，也可謂是大魚吃小魚，也或許是大魚吃大魚的現象。”
轉讓潮的出現，是行業資金壓力的展現，但規模房企尚且可Yi經過股權變現的方式符合監管要求，不過對於抵禦風險能力更弱的中小房企來說更是不堪重負。
今年以來，已經有港龍地產、上坤地產、金輝集團、祥生地產等成功上市，不過還在等待港交所聆訊的有近8傢企業，如海倫堡、三巽控股等中小房企。但今年以來，一個明顯的特點是，房企上市之路異常曲折，房企遞交招股說明書獲得一次通過的隻有其中規模最大的祥生地產，其餘均要二次、三次遞表。
焦急地等待上市打開融資大門，以緩解融資壓力的中小房企，等待他們的命數是什麼？
楊德龍剖析稱， “中小房企融資的手段更少，朋友圈也比較少，能夠獲得的資源有限，原來儲備不夠，一旦出現收緊，房子不能及時賣出去，那麼這樣就也許會出現資金鏈斷裂，被迫低價賣股權或者賣地，” 然而，楊德龍為這幾個房企“支招”，中小房企如果想活下來，首要任務是通過降價促銷等一切辦法，盡快去回籠資金。
03
估值體系生變投資需謹慎
融資監管新規“三道紅線”出臺後，多數房企開始主動調整融資結構，通過增發新股、子公司IPO等方式加強股權融資。然而，據楊德龍觀察，當下，房企股權融資有些難，預計更大程度上還將依賴債權融資。
他解釋到，如今，資本市場對於房地產行業的熱情並不高漲。這方面源於“三道紅線”帶出的系列效應，房企面臨的資金問題突出，另一邊，整個行業業績增速皆在下降，估值較低，這在相當大的程度上使得上市房企股價表現一般。
並 且，楊德龍建議投資者，受條文調控行業的風險較大，對房地產板塊的投資亦應當更加謹慎。
“三道紅線”試點房企:拿地金額受限?有房企已超標
深處監管深水區的房地產行業隱現著新信號。
據市場消息，被納入“三道紅線”試點的幾十傢重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。這一比例限制不但包括房企在公開市場拿地，還包括通過收並購方式獲地的支出。
“這並非一個新措施。”中國房地產報記者從去年參與過“三道紅線”相關座談會的一位房企人士處獲悉，去年“三道紅線”監管條文推出後，監管層就提出重點監管“買地金額超年度銷售額40%”房企，之後通過動態監管，要求重點房企每月報送相關監測數據。
“此刻每月上報的監測表中還要報送拿地信息，包括拿地額在銷售額中占比。”該房企人士稱。
“三道紅線”首批試點企業的一位人士預示，“此刻都是以收定支，房企大多數是這麼做的。”
在一位業內人士看來，這一監管思路並不意外，最近高層已不斷釋放出加強房地產融資端監管信號。7月22日，zhong gong中间位置局常委、國務院副總理韓正指出，“要緊緊抓居室地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業‘三線四檔’融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理。”
這日，住建部相關領導亦預示，“下一步還將加強房地產金融管控，完善房地產企業三線四檔融資管理規則”“加強居室、土地和金融信貸條文協調”。
一系列“負面”消息下，7月26日，房地產股遭遇“黑色”星期一，多隻地產股下挫。
“重點盯三個維度”
20二十四年8月底，住建部、yanghang在京召開房地產企業座談會。會議指出，為控制房地產企業有息債務增長，設置“三道紅線”。參加此次座談會的12傢房企成為首批試點企業，分別為碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保展、新城控股、中海地產、華僑城、綠地控股、華潤置地和陽光城。
20二十四年末尾一天，有關部門再次召開關於“三道紅線”座談會，預示將對試點企業擴圍，數量也許會從12傢擴大到30傢。恒大、融創、陽光城、碧桂園、萬科5傢企業參與瞭第2次座談會，此外還新增瞭華夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龍湖等房企。
“三道紅線”下，房企紛紛將“零踩線”、降負債列為頭等大事。不過同時，不斷有市場人士擔心，融資新規雖能有效控制企業表內財務，但房企仍有可能通過表外負債方式獲得外部資金；此外，房企采用聯合營模式的多數重要信息並未公開披露，有可能增大市場評估開發企業真實信用指標的難度。
特別在首批集中供地中，開發商多“馬甲”拿地、利用收購並逃避監管的現象不斷被媒體曝出，部分頭部房企激進拿地的情形也引發監管層註意和提防，監管開始升級。
據一位券生意人士透露，今年監管部門對於“三道紅線”試點房企重點盯上瞭三個維度，一是當年累計權益拿地金額不能超過累計權益銷售額的40%；二是過去3年經營活動產生的流量凈額不能連續為負；三是每月上報商票數據。
就在6月30日，yanghang等監管部門將商票數據納入監控范圍，要求房企將商票數據隨“三道紅線”監測數據每月上報。此刻，拿地數據也被納入房企每月須上報的監測報表中。
40%拿地金額占比上限，在IPG中國區首席經濟學傢柏文喜看來，大大限制瞭房企運用財務和高周轉來做大規模回轉空間，對於地方土地出讓金收入的負面作用與影響也是必然的，但總體來講能夠起到好作用的房企財務運行與流回歸到安全穩健區間。
廣東省居室條文研究中心首席研究員李宇嘉認為，該條文對熱點城市作用與影響還算大。開發商拿地開始回歸熱點城市，尤其是龍頭開發商對“兩個集中”供地模式下熱點地塊爭奪非常激烈。部分開發商還有做大規模動力，有些企業沖千億、沖萬億企業積極性很高，對這部分企業作用與影響也還算大。
這幾個房企上半年拿地銷售比已超40%
中國房地產報記者註意和提防到，依據買地金額不得超年度銷售額40%上限，20二十四年上半年拿地30強房企中，有12傢已經過線。
一類是“零踩線”央企國企隊，它們資金充裕，成為此輪拿地主力，如招商蛇口、華潤置地、越秀地產、建發房產。
上半年國企央企中拿地最為激進的是越秀地產。依據克而瑞數據，前6個月越秀地產實現銷售收入487億元，卻豪擲436億元用於拿地，拿地銷售比高達89、5%。
4月26-27日，在廣州的集中供地中，越秀地產一次拿下8幅地塊，拿地金額為171、97億元，成為當之無愧的“黑馬”。
20二十四年越秀地產銷售目標為1122億元，以此計算，其全年拿地金額上限應為448、8億元，這也象征著即便完成全年業績目標，下半年不再拿一塊地，越秀拿地銷售比依然超標。
在幾個月前的年度業績發佈會上，越秀地產地產副、執行董事兼總經理林峰透露，公司今年計劃買地金額將達到520億元以上，繼續保持較大投資力度。
建發房產、招商蛇口以及華潤置地上半年拿地銷售比分別是70。6%、50。9%和50。2%，亦均超標。
上半年，建發房產實現銷售收入934億元，新增土地價值659、2億元，拿地銷售比高達70。6%。且建發房產頻繁高溢價拿地、奪地王，其去年才沖破千億元門檻。
值得註意和提防的是，建發房產在上一年也頻繁高溢價拿地，此前也曾數次拿下“地王”。在追求規模的並 且，建發房產也遭遇著幾個問題。
建發房產沒有獨立上市，但以建發股份數據來看，20二十四年建發股份經營性流凈額97億元，同比降低13、34%。20二十四年一季度，建發股份經營性流大幅下降162、3%至-407、5億元；資產負債率達80。6%。
一位房企人士稱，此次監管層再度明確累計權益拿地金額不能超過累計權益銷售額的40%，預計這幾個企業後期會適當降低拿地力度，以達到40%標準。
另一類那麼是不惜冒著“踩線”風險，也要沖刺規模的房企，這部分占瞭大部分，如卓越集團（拿地銷售比93、8%）、綠城中國（65%）、中駿集團（57、9%）、中交房地產（52、1%）、新希望地產（52、6%）、融信集團（45、3%）、雅居樂（45%）等。
拿地銷售比最高的是卓越集團，上半年實現銷售收入683億元，新增土地價值640。6億元，拿地銷售比高達93、8%。
上半年，卓越集團在北京狂攬四幅地。其中，5月11日，卓越聯合體拿下的昌平區中關村生命科學園地塊和東小口地塊，未來地塊售價上限為6、3萬元/平方米，但該地塊競拍後樓面價已經高達5、32萬元/平方米，中間隻有未到1萬元價差。
據媒體報道，20二十四年11月，卓越集團高層在內部會議上提出，兩三年內希望能做到行業TOP20。除瞭規模訴求，沖刺IPO也是卓越兇猛拿地的一個重要原因。
綠城中國今年上半年拿地888億元，占當期銷售額比重為65%。20二十四年，綠城就在土地市場頻頻拿地，對於規模拓展野心可見一斑。有剖析稱，綠城中國優勢是第1大股東中交集團央企的信用背書，為其在資本市場融資提供便利。
截至20二十四年根，綠城中國凈負債率和短債比分別是66%和2，已符合監管要求；但剔除預收賬款的資產負債率為71%，仍“踩中”一道紅線。拿地銷售比超過40%的雅居樂，同樣“踩中”一道紅線。
值得註意和提防的是，上半年拿地銷售比達52、1%的中交地產已腳踩“三道紅線”。數據顯示，其20二十四年剔除預收款後的資產負債率為83、4%，超出70%的紅線值；凈負債率為296、4%，同比上升146、2%。
相比之下，之前一些參與過“三道紅線”座談會的標桿房企則從拿地百強榜上“消失”瞭。債務壓力下，為達到國傢對“三道紅線”要求，他們不得不收縮拿地，甚至通過降價促銷、甩賣資產等方式來改善財務狀況。
不管是在某指院還是克而瑞發佈的上半年拿地百強榜中，中國恒大均未能上榜，進入榜單的最低門檻是37億元。這象征著中國恒大20二十四年上半年在土地市場上幾無收獲。
去年剛剛跨過3000億元銷售規模的世茂，上半年拿地金額也但是74、8億元，與其前幾年高擴儲的態勢畫風變化略大。此外，中南置地、陽光城、雅居樂和佳兆業等房企上半年拿地規模也明顯降速。
剖析人士預計，（40%拿地銷售比）條文落地後，預計第2批集中供地熱度會降低，整體土地溢價率會走低。
地產江湖大變局:三道紅線之下，誰興誰衰?
對於許多地產老板來講，這個秋天有點冷！！！
之所以感覺冷，是由於監管層面的“三道紅線”如泰山般壓頂。
對於“三道紅線”，相信大傢早已有所耳聞：
紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；
紅線2：凈負債率大於100%；
紅線3：短債比小於1、0倍。
假如三道紅線全部命裡，隻能借新還舊，不能新增負債。
踩中兩條，有息負債規模年增速不得超過 5%；
踩中一條，增速不得超過 10%；
一條未中，不得超過 15%。
從最初的傳聞，到逐步被證實，三道紅線的最終落地好像已無法倒逆轉。
而一旦三道紅線落地， 房地產 行業的新時代或將就此開啟。
行業大洗牌、大分化或不可避開
我們先來看一張圖，這是某機構根據“三道紅線”標準制作的各大房企的踩線情況。
如上表所示：真真正正滿足監管紅線要求，亦即三道紅線一條都沒踩的隻有少數幾個，典型如 華潤、中海、保利、龍湖、金地和濱江。
有人統計，目前百強房企中的61傢上市房企，踩瞭一條以上紅線的就有48傢， 接近80%。
挺觸目驚心的吧。
這其實也就是說是中國房地產上半場的真實寫照： 高、高負債，拼命跑馬圈地做規模。
這個時代的特征可以歸結為一句話：撐死膽大的，餓死膽小的。
因 此，這幾個年，我們經常看見，忽然之間，就跑出幾匹黑馬，今年剛過百億，就喊出瞭明年沖千億。
當然瞭，你也不可以說這幾個房企不出色，終究，裡邊 的許多人都是上半場的大贏傢。
問題是，上半場的遊戲規則在下半場註定是玩不通的，打比方說“三道紅線”的泰山壓頂。
許多人問，這三條紅線象征著什麼？
答案其實也就是說相對簡單：
1。這可能是房地產上下半場的真真正正分水嶺：那個依靠高野蠻擴張，撐死膽大的，餓死膽小的時代再也沒有瞭。
2。房企間大分化時代正式到來：部分負債高的巨頭承壓，增速會放緩甚至大幅下滑，中小房企特別是小型房企再無逆襲機會。
3。穩健型的房企們，將獲得豐厚回報。
再來看看這一張表。
這是以今年中報為標準，並結合“三道監管”紅線，對頭部房企幾個財務指標的梳理。
在這一張表上，非常清晰的展現瞭這麼幾個特點：
1。大部分大型房企的財務狀況良好，負債率也相對可控。
2。央企表現更為出色，打比方說中海地產今年上半年的凈利潤超過瞭200億，甩開瞭其他房企一大截，華潤置地和保利地產(600048，股吧)的凈利潤也都沖破瞭百億大關。
3。綜合實力強的房企盈利能力更突出。
在前10強房企中，隻有華潤，中海的凈利潤率超過20%，超出其他十強房企一大截。
這兩傢房企有一個共同點，在商業地產范疇優勢明顯，其中，華潤是商業地產范疇絕對的老大，20二十四年商業地產板塊的營收超過瞭100億， 有著“ 寫字樓 之王”之稱的中海緊隨其後。
之所以把這兩張表放在一起，是由於這一張表大體代表著房地產上下半場兩個時代：
踩中“三道紅線”的大部分都是上半場的大贏傢，至少在規模上如此；
“三道紅線”之外的穩健型房企在下半場擁有更佳的未來。
房地產運行規則變瞭嗎？
其實也就是說，監管層擬定的“三道紅線”隱含著地產下半場的運行邏輯：
1。要控制發展速度，註重增長質量；
2。不要再寄望於高，要憑借自己造血；
3。不要再野蠻生長，要靠精細化管理；
可是，趨勢之下，哪些房企可以在下半場勝出？我想大體的邏輯應該有這麼幾條：
1。一定的規模。
這個鐵律在地產下半場仍舊管用，有規模不肯定有用，但沒有規模是萬萬不行的。
2。良好的盈利能力
簡單一句話，不賺money的都是耍流氓。
3。良好的財務結構。
這是本次監管的重點，再怎麼強調也不為過。
4。良好的佈陣與佈局，得一二線者得天下。
未來的房地產市場將是一個大分化的商場，一二線城市高 房價 與三四線城市高庫存並存。
未來，在人口、資金持續流入的一二線城市、在的北邊上廣深為核心的大多數市圈內， 樓市 還將持續繁榮，而絕大都三四線城市將被遺忘。
5。強大的產品力。
地產下半場，既是戰略的競爭角逐，也是產品的競爭角逐。
6。相關多元的綜合實力。
未來的房企會分化為兩類，一是平臺型的巨無霸，二是機會主義者的小型房企。
以萬科、中海、保利為例，經常提到的平臺型房企，就是除瞭 傢宅 開發之外，寫字樓、購物中心、酒店、長租 公寓 、養老、教導等眾多業態都必須會，而且做得好。
7。獨一無二的競爭角逐力。
在地產下半場，每個活得好的公司，皆會有自己獨一無二的競爭角逐力，打比方說碧桂園強於三四線，而中海則有獨一無二的城市更新能力，有強大的大項目運作能力。
8。出色的掌舵者和強大的團隊。
這個不做論述，由於這是常識。
哪些房企能打跑贏？
許多人問，地產下半場到底哪些企業能勝出？哪些企業又將衰落。
其實也就是說任何預測推算皆有點像算命，我們能做的隻能是根據上面的邏輯，給出瞭大體靠譜的評級。
五星：
中海、保利、萬科
中海或許是地產下半場最具想象力的地產公司。
核心看點在於，中海的盈利能力一直是一騎絕塵的，是今年上半年唯一一個凈利潤沖破200億的公司，甩開第2名一大截。
另外，中海的逆勢加速能力也是其他房企無法比擬的。
數據顯示，今年上半年的前十強中，銷售正增長的隻有中海和恒大。而在過去的20二十四、20二十四年中海的銷售增速分別是29、8%、25、2%，也超出前10強一大截。
中海第3大優勢是其商業地產板塊的低調崛起，綜合實力已僅次於華潤。
重點是， 中海還有行業內最有利的財務結構，最低的融資成本，最高的國際信用評級。
保利地產和中海一樣，綜合實力強勁，不管是規模、利潤還是對負債的控制都是頂級的，而且自20二十四年提出“不動產生態發展平臺”戰略後，保利的相關多元化亦有聲有色。
萬科貴為多年的老大，這次踩中瞭三道紅線中的一道，但整體作用與影響不大，綜合實力也沒得說。
相比於中海來講，萬科的綜合盈利還有待提高。打比方說，今年上半年萬科的凈利率隻有8、5%。
恒大禦龍天峰
在售參考價格： 價格 8200-8900 元/㎡
樓盤 地址： 常德市 武陵區 常德大道與紫緣路交匯處
樓盤電話： 400-818-0066 轉 065540
房地產融資的“三條紅線”，建立長效管理機制
上半年，受到yiqing作用與影響 樓市 銷售低迷，房企回款受到作用與影響，但 房地產 開發投資卻一路狂飆。樓市資金鏈承壓，金融風險上升。最近，住建部、中華民族銀行在北京召開重點房地產企業座談會，第1次為房地產融資提出量化監管要求。
最近，住建部、中華民族銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議為房地產融資劃定的“三條紅線”引發廣泛關註。
“剔除預收款後的資產負債率大於70%”“凈負債率大於100%”“短債比小於1倍”不得融資，“三條紅線”直指房企融資命門，各界普遍將條文解讀為對房企的“限購”。
新的調控條文之下，房企難再任性“買買買”，銷售慘淡而開發投資火熱的樓市別樣風景迎來終局。
銷售受作用與影響，房企回款承壓
“受yiqing作用與影響，上半年代理銷售業務受到瞭很大作用與影響。”最近，一傢京津冀房屋代銷公司銷售主管告知記者，受yiqing作用與影響，公司年度銷售目標恐難以完成。為瞭彌補補充銷售缺口，公司正在謀劃“以價換量”。
數據顯示， 1~6月份，全國超過90%的房企沒能完成半年度銷售目標，其中包括萬科、龍湖、碧桂園、融創等房地產龍頭企業，有的銷售目標甚至未達到30%。
“房子賣不出去，房企難有回款。假如創造出來的房屋隻能擱在手中無法交易變現，那麼這樣就是一堆鋼筋水泥。”位於北京市朝陽區大望路的一傢房地產公司負責人告知記者，房企銷售計劃的制訂與回款的需求有很大關聯，在銷售目標未達到完成的並 且，回款的目標亦即沒有完成。而一旦回款目標沒有完成，就直接作用與影響到償債能力。
北京一傢商業銀行相關負責人向記者預示：“房地產開發是靠融資實現，過去，房地產火熱由於融資容易，賣房並且容易，資金鏈是流通的。此刻假如回款出現問題，債務的問題將非常致命。”
長久以來，房地產作為資金密集型行業，高負債發展是其實也就是說現高增長的重要手段。最近幾年以來，房地產融資受到嚴控，在融資渠道收縮的環境下，房企增添瞭境外債務的發行量。數據顯示，20二十四年下半年到現在年初，房企境外發債規模同比增速達70。98%。其中，通常都是短期債，9月份之後就迎來瞭第1個高峰期，到20二十四年6月份房企將累計1、5萬億元債務到期。
房企不愁錢，調控針對性收緊
不過，資金鏈承受的巨大壓力好像並未作用與影響到房企的開發投資。從今年3月開始，隨著yiqing的作用與影響逐漸消退，房地產開發投資增速止跌回升，至7月已實現五連漲。
國傢公佈數據顯示，1~7月份全國房地產開發投資75325億元，同比增長3、4%。7月單月房地產開發投資增速達11、7%，增速持續加快。
與此並 且，房地產投資的火熱開始作用與影響市場銷售價格，部分地區 房價 出現較快上漲。7月，銀川 新房 價格繼續領漲，漲幅達2%，連續3個月領漲，唐山等城市也持續保持較大漲幅。
交通銀行金融研究中心高檔研究員劉學智預示，在經濟復蘇的需求端，房地產是率先復蘇的范疇，部分地區再次出現投資過熱現象，在如此的形勢下，調控條文收緊已成為必然，重點就在於房企融資收緊。
8月20日，住建部和中華民族銀行在北京召開重點房企座談會，研究進一步落實房地產長效機制。會議對房地產融資提出瞭量化的管理指標，要求房地產企業剔除預收款後的資產負債率大於70%、凈負債率大於100%、短債比小於1倍不得融資。並且將依據房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，實施差別化債務規模管理。
房地產的邏輯正在變化
“‘三條紅線’是房地產企業融資治理的長效機制。”廣東省居室條文研究中心首席研究員李宇嘉預示，此舉第1次通過量化的形式，既保證合理融資需求，又控制資金進入樓市的規模，防范樓市成為金融風險“灰犀牛”。
在融資管理“三條紅線”規則下，後續房企難以通過舉借債務擴大經營規模，並且部分債務的償還也需要依靠銷售回款。市場普遍預計，融資新規將加速房地產銷售，一些達標壓力較大的企業可能降價促銷。
“三條紅線”劃定後兩周，9月6日，恒大集團突然宣佈要實現“金九銀十”每一個月1000億元的銷售目標，還推出全國 樓盤 全線7折等一系列促銷。另有消息稱，碧桂園也正在考慮在購房方面提供更大的折扣，加速樓盤銷售。有業內人士認為，房地產龍頭企業率先降價促銷，目的是在融資收緊的背景下，加緊擴大市場份額，降低負債率。
有市場機構對50傢銷售額較高的房企財務數據進行瞭梳理，隻有12傢房企符合三條標準要求。踩線一條的房企有14傢，同時越過兩條紅線的房企有10傢，同時踩到三條紅線的房企有14傢。盡管“三條紅線”的具體實施日期尚未明確，但考慮到目前房地產銷售冷淡以及房企債務規模的龐大，市場普遍認為留給房企的時間業已不多瞭。
“過去很長一些時日裡，地產都與財富聯系在一起。不管是購房者，還是開發商，都不乏因房地產而實現財富劇增的案例。由於市場預期較好，房子不愁賣，房企也不愁融資。但近兩年，房地產的邏輯發生瞭變化。”易居企業集團CEO丁祖昱預示，“房住不炒”的觀念在市場中形成共識，資金不再會大量湧入房地產。